«Se vislumbra un crecimiento de nuevas reformas e intervenciones de oficinas para que realmente estén alineadas ya no con la situación actual, sino con la futura»
Si del matrimonio de ladrillos, vidrio y acero se trata, 2020 fue -en el mejor de los casos- un año anómalo. En el peor, desastroso. Hubo una gran excepción: la demanda de bodegas, ahora conocidas con el nombre fancy de espacios logísticos, explotó más o menos de manera universal.
En resumen, como lo señalan los analistas de Jones Lang LaSalle (JLL), empresa proveedora líder mundial de servicios de gestión de inversiones y soluciones inmobiliarias, hubo “una fuerte retracción de la demanda, tanto interna como externa”. La pandemia implicó un gran impacto en la oferta, producto de la paralización de las cadenas de producción y suministro.
Cómo sigue
En cuanto a cómo sigue la película, sus proyecciones evalúan que una posible recuperación de los niveles previos al Covid-19 tendría lugar entre fines de 2021 y mediados de 2022. La incertidumbre se debe menos al impacto de los programas de estímulo económico en preparación o ya lanzados, que a los plazos en que se producirá la confluencia entre la inmunidad producida por las vacunaciones y la que es resultado de las infecciones, momento en el cual realmente comenzará la época pos-Covid-19 (probablemente con refuerzos anuales de la inmunización)
De todas formas, a nivel global, las perspectivas para este año de los diversos subsectores de la industria inmobiliaria son los siguientes:
- Inversión: la recuperación de los flujos de capital sigue acelerando su ritmo.
- Oficinas: el impulso se ralentiza mientras las restricciones dificultan la actividad (la excepción son el boom de clusters de biopharma y proveedores, y el de construcción hospitalaria).
- Inquilinos corporativos: planificación para un tiempo post-pandémico.
- Retail: se espera una prudente recuperación de la actividad de alquiler durante 2021.
- Logística: continuará récord de demanda de espacio logístico por el auge del comercio electrónico.
- Hoteles: los mercados hoteleros están ansiosos por avanzar tras un año sin precedentes.
- Vivienda: interés constante de los inversores hacia los sectores defensivos de la vivienda.
En cuanto al ámbito concreto de las oficinas, ya en nuestra región, la gestora de soluciones inmobiliarias se focalizó 14 ciudades, las que suman un total en stock de 26.700.000 metros cuadrados. Al respecto hay que decir que tres mercados concentran el 55% de esta superficie:
Ciudad de México / 28%
São Paulo / 14%
Santiago de Chile / 13%
De todas maneras, en medio del crecimiento lento y las diversas crisis que afectan a América Latina, la expectativa es que hasta 2023 se agreguen 3.961.000 metros cuadrados, lo cual equivale a un equivalente al 15% del inventario disponible hoy en día.
Respecto a la expansión de la superficie proyectada, por ciudad, con relación a la oferta actual, para JLL, Lima se constituirá en el mercado que más renovará su stock. Esto se debe a que los proyectos contemplados representan el 34% de su oferta actual.
La sorpresa es que el augurio indica que la segunda urbe será Buenos Aires la cual, con casi 635.000 metros cuadrados en proyectos, la cual sumará una superficie equivalente al 32,7% de su inventario de 2020 durante 2021/22 y 23.
Resulta interesante saber que la resaca de la pandemia, si podemos hablar en esos términos, medida usando las tasas de vacancias regionales en 2020, llegó al 40,4% de los espacios disponibles en Río de Janeiro. El registro más bajo lo tuvo Santiago con un 6,6 % de disponibilidad.
Aprovechar la disrrupción
Ahora, la escena de la recuperación, sea más temprana o más tardía, no es la de un regreso a un bussiness as usual. La realidad post pandémica lleva a que las empresas deben redimensionar los nuevos entornos.
En México, la empresa CrediConsulting asevera que esta entrada lenta en postpandemia abre una posibilidad doble:
- renta de espacios más amplios para menos personas, que ayude a mantener la distancia entre trabajadores.
- o mayor implementación del trabajo en casa.
A su juicio, la primera de las opciones supone “un incremento en el espacio de oficinas por empleado”. En tal caso, “la variación de la demanda general de oficinas oscilaría, en función de la intensidad de aceptación del trabajo en casa”.
De estabilizarse o profundizarse “la tendencia del home office, se menciona la alternativa de que los precios del arrendamiento bajen para compensar la demanda de los lugares”.
Sea lo que sea lo que ocurra, una tercera variable entra en juego: “Se prevé, además, un crecimiento de nuevas reformas e intervenciones de oficinas para que realmente estén alineadas ya no con la situación actual, sino con la futura”. Esto implica que “aquellos espacios (edificios) que realmente no quieran evolucionar se verán perjudicados a la hora de captar nuevos clientes o empresas para sus edificios”.
Esta revisión de la que hablamos no se refiere ni única ni principalmente a los mt2 ocupados por los empleados (presentes o intermitentes, flotantes o “líquidos”), a las políticas desplegadas para su reubicación, ajuste o reducción, sino también a la infraestructura IT, sea que deba mudarse, revisar o adaptarse. En todos los casos hablamos de un momento clave: junto a la mudanza hay planificar que forma de adaptación o redefinición hay que hacer en cuanto a la central telefónica. PBX, los racks de servers, las arquitecturas CRM,…y diseñarla de la mano de expertos que convengan más a las comunicaciones unificadas y de colaboración de esta nueva era.
Pero la cosa no queda allí. Eventualmente, estos movimientos “tectónicos” de reformas podrían ser una oportunidad en otro aspecto. ¿Cuál? “Este incremento en las reformas de las oficinas no solo vendrá de la mano de esta situación de pandemia, también será por el movimiento ecosostenible que ha llegado, con el que se reclama que los materiales utilizados generen el mínimo impacto medioambiental y tengan el máximo grado de recuperabilidad en la vida de sus productos”.
Los ladrillos (y la arena, entre otros insumos “áridos” que enfrentan un escenario de carestía planetaria) enfrentan un escenario menos negativo que desafiante.
